Najem krótkoterminowy dojrzewa. Dziś wygrywa nie cena, a odpowiedzialność

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce w ostatnich latach przeszedł ogromną transformację. Początkowy etap dynamicznego wzrostu i wypełniania wolnej przestrzeni na rynku mamy już za sobą. Nie oznacza to jednak, że branża jest przesycona — oznacza raczej, że stała się dojrzała i coraz bardziej konkurencyjna.

Jeszcze kilka lat temu wielu operatorów próbowało zdobywać klientów przede wszystkim ceną. Dziś ten model w dużej mierze przestał mieć rację bytu. Zejście poniżej pewnego poziomu rentowności oznacza brak ekonomicznych podstaw do dalszego funkcjonowania. Koszty obsługi nieruchomości, serwisu, sprzątania, energii, podatków czy jakościowej obsługi Gościa są realne — i nie da się ich długofalowo ignorować.

Dlatego obecnie świadomi operatorzy rynku najmu krótkoterminowego stawiają przede wszystkim na jakość.

Goście bardzo szybko wyczuwają standard

Współczesny Gość jest coraz bardziej świadomy. Potrafi odróżnić profesjonalnie zarządzany apartament od oferty nastawionej wyłącznie na szybki zysk. Oczekiwania rosną nie tylko względem samego wnętrza, ale także komunikacji, bezpieczeństwa, organizacji pobytu czy reakcji na problemy.

Operator, który inwestuje wyłącznie w marketing i sprzedaż, jednocześnie zaniedbując jakość obsługi, wcześniej czy później zaczyna przegrywać. Negatywne opinie, konflikty, brak standardów i ignorowanie realnych problemów bardzo szybko odbijają się na reputacji marki.

W branży najmu krótkoterminowego reputacja jest dziś walutą o ogromnej wartości.

I choć agresywny marketing może przez chwilę maskować niedociągnięcia, to długofalowo nie zastąpi jakości. Rynek coraz skuteczniej weryfikuje operatorów, którzy budują skalę kosztem odpowiedzialności.

Kończy się czas „eldorado”. Zaczyna się czas odpowiedzialności

Naturalnym etapem rozwoju każdej branży są regulacje i porządkowanie rynku. Najem krótkoterminowy nie jest wyjątkiem. Wraz ze wzrostem popularności tego modelu pojawiły się również problemy społeczne, organizacyjne i sąsiedzkie, które wcześniej po prostu nie istniały na taką skalę.

To proces całkowicie naturalny.

Każde zjawisko obecne w przestrzeni społecznej — szczególnie biznesowe — prędzej czy później zaczyna podlegać zasadom, oczekiwaniom społecznym oraz regulacjom. Kończy się etap spontanicznego „eldorado”, a zaczyna czas szukania równowagi pomiędzy interesem biznesu, komfortem Gości, prawami mieszkańców i bezpieczeństwem wspólnot mieszkaniowych.

I właśnie tutaj pojawia się największe wyzwanie dla odpowiedzialnych operatorów.

Najem krótkoterminowy a wspólnoty mieszkaniowe

Od dawna nie można już patrzeć na najem krótkoterminowy wyłącznie przez pryzmat przychodów czy obłożenia apartamentów. Profesjonalny operator musi widzieć znacznie szerszy obraz.

Odpowiedzialność dotyczy jednocześnie:

• Gości,

• inwestorów powierzających swoje nieruchomości,

• jakości świadczonych usług,

• ale również otoczenia tych nieruchomości — czyli wspólnot mieszkaniowych i mieszkańców.

To właśnie mieszkańcy najczęściej odczuwają skutki źle prowadzonego najmu krótkoterminowego. Hałas, zakłócanie ciszy nocnej, niewłaściwe zachowanie Gości, brak szacunku do części wspólnych czy poczucie ciągłej rotacji obcych osób w budynku potrafią skutecznie generować napięcia.

Dla turysty wiele zachowań może wydawać się błahych. Jednak punkt widzenia bardzo często zależy od roli, w której aktualnie jesteśmy.

Podczas wyjazdu jesteśmy Gośćmi, nastawionymi na odpoczynek, emocje i swobodę. We własnym domu stajemy się mieszkańcami, którzy mają pełne prawo oczekiwać ciszy, bezpieczeństwa i spokoju.

I trudno wymagać od mieszkańców nieograniczonej wyrozumiałości wobec chwilowych sąsiadów.

Same regulacje nie rozwiążą problemu

W debacie o najmie krótkoterminowym często pojawia się przekonanie, że rozwiązaniem będą wyłącznie nowe przepisy. Regulacje są potrzebne, ale same w sobie nie rozwiążą problemu.

Papier przyjmie każdą treść. Znacznie trudniejsze jest jej realne egzekwowanie.

Nie da się również każdemu Gościowi szczegółowo tłumaczyć zasad współżycia społecznego czy przewidzieć wszystkich sytuacji konfliktowych. Można jednak znacząco ograniczyć skalę problemów — pod warunkiem, że za apartamentem stoi odpowiedzialny operator.

Dobry operator to dziś fundament rynku

Kluczem do ograniczania problemów związanych z najmem krótkoterminowym nie są wyłącznie przepisy, ale standard zarządzania.

Dobry operator:

• jasno komunikuje zasady pobytu,

• przekazuje Gościom istotne informacje jeszcze przed przyjazdem,

• nie boi się informować o konsekwencjach łamania zasad,

• reaguje na skargi wspólnot i mieszkańców,

• stale aktualizuje procedury,

• dostosowuje regulaminy do realnych problemów,

• i przede wszystkim — nie ignoruje otoczenia, w którym funkcjonują apartamenty.

Profesjonalne zarządzanie nie kończy się na przekazaniu kodu do apartamentu i pobraniu płatności. To codzienna odpowiedzialność za ludzi, nieruchomości i relacje społeczne, które tworzą się wokół tego modelu biznesowego.

Przyszłość rynku należy do odpowiedzialnych marek

Najem krótkoterminowy nie zniknie. Wręcz przeciwnie — nadal będzie rozwijał się jako ważna część rynku turystycznego i inwestycyjnego. Jednak przyszłość tej branży będzie należeć do operatorów, którzy rozumieją, że dziś nie wystarczy już jedynie „wynajmować apartament”.

Trzeba umieć zarządzać doświadczeniem Gościa, relacją z inwestorem i współistnieniem z lokalną społecznością.

Bo prawdziwy profesjonalizm w tej branży nie polega wyłącznie na wysokim obłożeniu.

Polega na tym, aby najem krótkoterminowy był komfortowy nie tylko dla Gości, ale również akceptowalny dla ludzi, którzy mieszkają obok nich każdego dnia.

Angelika Koszałka

MYE APARTMENTS - Property Management & Short-Term Rentals